2月以来，公募REITs二级市场出现明显调整。截至5月5日收盘，在已上市的27只REITs产品中，仅有中金安徽交控REIT、华安张江光大REIT、中航首钢绿能REIT、平安广州广河REIT上涨，其余均呈下跌态势。
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不过，随着国内经济的稳步复苏，业内专家普遍表示，看好REITs各资产类型的长期表现，建议各机构根据自身的资金久期和收益率要求，做出合理的投资决策。
多因素扰动REITs市场表现
据新华财经统计，截至5月5日收盘，在已上市的27只公募REITs产品中，仅有中金安徽交控REIT、华安张江光大REIT、中航首钢绿能REIT、平安广州广河REIT上涨，其余均呈下跌态势。
另有公开数据显示，2023年初至4月28日，已有21只REITs产品跌破2022年末价格，仅有6只REITs年内实现正收益。分行业来看，除能源板块微涨0.93%外，其他板块均下跌，仓储物流下跌1.07%，保障性租赁住房下跌1.08%，生态环保下跌3.86%，产业园区下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。
近期，公募REITs二级市场的震荡引发了业界的高度关注。
自试点推出至今，表现向来优异的公募REITs缘何出现大幅调整？
纵观已经披露2022年报数据的REITs产品，部分基金底层资产实现收益不及预期，或是促使二级市场震荡的重要原因之一。
“毕竟，在供给释放的早期，业界的主流认知是REITs产品的底层项目以优质资产为主。”国泰君安证券首席固定收益分析师覃汉说。
而REITs基金底层资产经营以及分红率不及预期，必然会在一定程度上打压市场的风险偏好。
不仅如此，供给相对稀缺（导致部分REITs产品前期估值偏高），也是加剧本轮调整的重要诱因之一。目前，投资者心态正在逐渐“退潮”——从追逐稀缺性而接受高溢价，切换为担忧供给放量更倾向于获利了结。
总体而言，此轮下跌既受到了原始权益人经营业绩下滑、解禁后的减持压力及利润分派后的价格差异等客观因素影响，也受到了价格触及止损线、经营业绩负面信息被过度解读和反应、悲观情绪向其他REITs产品扩散等非理性因素的影响。
投资仍应精耕细作
面对市场的大幅调整，作为投资者，如何才能予以合理决策？布局REITs市场，更应该关注哪些指标？
需指出，公募REITs的投资价值包括分红和二级市场价差两部分，长期投资往往更看重产品的分红。因为，REITs的一大特点是将可分配金额按不低于90%的比例向投资者进行分配。
那么，怎样才能判断基金分红的稳定性？
“个人认为，主要应关注可供分配金额预测的合理性及实际完成度。”一位机构投资人告诉记者，“对于前者，我们可根据招募说明书中披露的有关信息，判断可供分配金额预测是否已充分评估未来运营期间的潜在风险、是否考虑了其潜在影响。至于实际完成度，投资者可追踪二级市场产品的信息披露情况。就2022年已经发布年报的产品来看，经营业绩完成度较高的产品，通常二级市场涨幅也相对较高，反之亦然。”
简单来说，投资者应该充分认识REITs区别于股票、债券等产品的风险收益特征和产品特性，根据未来分红预期合理评估REITs价值，并在该类产品投资中合理配置资产，做好长期投资的准备。
值得注意的是，与其他基金产品不同，REITs产品几乎100%投资于底层基础设施项目，因此底层资产的价值决定了REITs的价值。
“对于投资者来说，我们认为还可关注产品估值时各项参数的假设。以产权类项目为例，主要参数包括：折现率、出租率、市场租金、收缴率等。”某机构投资者负责人在接受记者采访时直言，“评估参数应合理反映项目所处区域、经营业态等因素对应的风险，并与项目历史经营趋势基本保持一致性。”
价格逐步回归理性
展望后续，对于公募REITs的二级市场表现和投资价值，大部分受访的业内专家均释出了积极乐观的态度。
因为当价格回归理性后，必然将出现投资机会。
尤其拉长投资周期来看，REITs产品的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值。简而言之，REITs产品的二级市场价格会表现出“向产品内在价值回归”的特征。
覃汉表示，就折溢价率（市场价格/单位净值）来看，REITs基金的平均溢价率已从2月中旬的20.19%压缩至13.72%，性价比已然获得了提升。
聚焦REITs投资，“于存量产品的选择上，个人建议可结合资金久期、收益率要求，选择估值水平与分红率相匹配的REITs产品。”一位机构交易员告诉记者，“另外，目前REITs市场的打新热度仍在，建议关注能源、新基建、包括消费类REITs等领域的打新机会，同时持续关注仓储物流、产业园类扩募导致整体资产估值变动带来的投资机会。”